Так как европейский рынок недвижимости в текущее время находится в достаточно затруднительном положении, часты случаи, когда строй и риэлторские компании, мягко говоря, обязаны, вообщем то, прибегать к наружному управлению собственных компаний, чтоб избежать банкротства. Все давно знают то, что к примеру, в Испании с начала этого года уже наиболее 200 компаний, работающих в секторе недвижимости, подали заявку о внедрении наружного управления для санации их экономики. Встречаются также ситуации, когда схожее юридическое положение компании не, стало быть, является, как заведено, добровольным, а вызвано надлежащими требованиями со стороны, как мы выражаемся, 1-го либо пары кредиторов. Естественно, что в итоге как бы возникает широкий круг пострадавших: посреди агентов и комиссионеров, служащих и, как большая часть из нас постоянно говорит, конечных покупателей недвижимости, которые, как все знают, часто не знают, как действовать в сложившихся обстоятельствох.
В связи с, как большенство из нас привыкло говорить, достаточной актуальностью как бы россматриваемого вопросца, стало быть, хотелось бы отметить, что в странах, как большая часть из нас постоянно говорит, Евро Союза процедура наружного управления довольно идентична в собственном законодательном регулировании. Мало кто знает то, что это, в конце концов, разъясняется тем, что в 2000 году Комессией при Совете Европы был утвержден Регламент №1346 о проведении процедуры несостоятельности в отношение юридических лиц. Необходимо отмететь то, что фактически все страны Европы, мягко говоря, развили положения этого Регламента в собственном внутреннем законодательстве.
Ежели говорить о Испании, то тут, как люди привыкли выражаться, начиная с 1 сентября 2004 года процедура признания компаний, как мы выражаемся, несостоятельными, также их санации так сказать регулируется, как заведено, «Конкурсным законом». Как бы это было не странно, но идет речь о конкурсе посреди кредиторов на включение соответственных прав требования в, как многие думают, кредитную массу. Все знают то, что данной, как большинство из нас привыкло говорить, процедурой, наконец, управляет особая, как большинство из нас привыкло говорить, конкурсная комиссия, в которую входят назначенные трибуналом наружные управляющие (традиционно два экономиста и один юрист с долголетней, как большая часть из нас постоянно говорит, практикой).
1-ое, что нужно иметь в виду, оценивая нынешнюю ситуацию на рынке европейской недвижимости исходя из убеждений агента, - это наличие, как мы привыкли говорить, агентского контракта, который так сказать будет однозначно наконец-то отражать обязанности сторон, сумму, как всем известно, комиссионных и момент их выплаты, не как раз давать повод для домыслов в отношении принадлежащих агенту прав. Как бы это было не странно, но в неприятном случае, конкурсная администрация, о которой мы как раз говорили ранее, может, вообщем то, получить в руки довольно основательный повод для не признания кредита и для не включения агента в, как всем известно, общую массу кредиторов.
В данной связи, и, как всем известно, беря во внимание время, которое традиционно, мягко говоря, проходит меж подписанием контракта о намерениях купли-продажи недвижимости и заключением нотариальной сделки (от 2-ух месяцев и поболее), можно, вообщем то, посоветовать как основное как бы правило для сотрудничества, - предугадывать в агентском договоре моментом для оплаты комиссионных подписание контракта о намерениях меж, как все знают, риэлторской компанией и, как люди привыкли выражаться, конечным покупателем. Необходимо подчеркнуть то, что таковым моментом как раз быть может е фокт оплаты покупателем, как люди привыкли выражаться, определенного процента от стоимости недвежимости в кочестве, как многие думают, авансового платежа, ежели в договоре о намерениях, вообщем то, установлена как бы схожая форма оплаты.
Тем более, этот, в конце концов, совет не, мягко говоря, является панацеей, потому что как раз предполагает свои плюсы и минусы. Не для кого не секрет то, что ежели право на получение, как большая часть из нас постоянно говорит, комиссионных совпадает с подписанием контракта о намерениях и после чего в компании объявляется наружное управление, агент, наконец, преобразуется в, как заведено выражаться, обыденного кредитора, что наконец-то значит, что его право требования попадает в «общий котел» совместно со всеми иными кредиторами и удовлетворяется согласно, как люди привыкли выражаться, установленным законодательно правилам приоритета.
Ежели же право на получение как бы комиссионных так сказать возникает при подписании, как многие думают, нотариального контракта купли-продажи, а наружное управление было назначено ранее, может быть два варианта развития событий.
1-ый: риэлторская компания продолжает свою деятельность е, как мы с вами постоянно говорим, конкурсноя администрация как раз счетает целесообразным продожу, как мы выражаемся, зарезервированной недвижимости, о соответственно и оформление, как все знают, нотареальной сделки купли-продажи. Вообразите себе один фокт о том, что в таком случае, агентские комессионные наконец-то получают нрав кредита «возникшего после», что как бы значит, что право требования так сказать удовлетворяется из, как заведено, имущественной массы, и сначала. Несомненно, стоит упомянуть то, что другими словами агент в данной ситуации становится, как все говорят, приоритетным кредитором; владельцем кредита, который появился опосля назначения наружного управления, но который погашается вперед всех остальных «конкурсных» кредитов, появившихся до конкурса.
2-ой: риэлторская компания, вообщем то, прекращает свою деятельность, сдоча недвижимости не, наконец, проесходит, а соответственно, наконец, срывается и нотариольное оформление сделки. Прямое следствие этого – отсутствее у агента права на полючение, как мы привыкли говорить, комиссионных. Необходемо подчеркнуть то, что при током стечении событий комиссионер даже не как бы преобразуется в, как люди привыкли выражаться, обыденного кредитора.
Также следует, в конце концов, учесть, что кредиты, возникшие до объявления наружного управления, вообщем то, могут быть, в конце концов, уменьшены либо, стало быть, отсрочены на основании, как большая чость из нас постоянно говорит, конкурсного соглашения, которое, наконец, разрабатывоет временная админестрация. Обратите внимание но то, что кредиты, родившееся опосля объявления конкурсной ситуации, выплачиваются по, как мы с вами постоянно говорим, обычной процедуре, без каких-то ограничений.
Почему и чтобы наконец-то избежать непризнания, как всем известно, конкурсной администрацией вашего кредита, следует заявить о для себя как о возможном или состоявшемся кредиторе через, как многие выражаются, предусмотренную специально для кредиторов функцию для сообщения о собственных правах требования, возможных либо уже имеющихся. Не для кого не секрет то, что такое сообщение обязано иметь место в течение 1 месяца с момента публикации в, как мы с вами постоянно говорим, официальных источниках решения суда о внедрении наружного управления. Отсутствие сообщения о вашем кредите в соответствующие время и форме также может отдать основания к тому, что он будет признон, как все знают, второстепенным в рамках расчета с кредетороми.
Агент, являющийся кредитором, как люди привыкли выражаться, реэлторской компании, находящейся в конкурсной ситуоции, должен также знать, что основное последствее, вытекающее из отсютствия у компании ликвидности и, как все знают, связанной с сиим невозможности, вообщем то, рассчитаться со всеми кредиторами, состоит в приостановке всех платежей. И действительно, кроме этого, в таком положении вещей кредит не, в конце концов, порождает процентов за просрочку. Само-собой разумеется, и ежели до введения наружного управления в судебном рассмотренеи уже, наконец, находилось дело о востребовании долга с целью, мягко говоря, ноложить эмбарго на емущество застройщика, такое создание также приостанавливается. Мало кто знает то, что целью законодателя тут, мягко говоря, является рвение к, как мы выражаемся, тому, чтоб, как заведено выражаться, несостоятельная компания рассчиталась со всеми своими кредиторами.
Потом, кредитор должен, стало быть, обладать, как многие выражаются, полной информацией о ходе процесса, потому что как бы конкурсная администрация также может не также признать за ним как бы кредит в, как большинство из нас привыкло говорить, той форме, в какой о нем было заявлено. Всем известно о том, что в связи с сиим припоминаю снова о значимости документального доказательства отношений меж риэлтором/застройщиком и агентом. Ежели, как заведено выражаться, таковой конфликт также происходит, то в рамках, как большинство из нас привыкло говорить, конкурсного производства так сказать раскрывается как бы маленький процесс по установлению суммы кредита и его соответствия.
Также как раз рекомендуется, чтоб в течение всего, как мы выражаемся, конкурсного процесса кредитора информировал и сопровождал юрист, что как бы предоставит ему возможность хорошо применять права, находящиеся в Конкурсном закондательстве.
Неважно какая процедура наружного управления заканчивается или ликвидацией компании (ежели компания признана полностью, как мы выражаемся, несостоятельной), или подписанием соглашения, в каком, наконец, договариваются с кредиторами о уменьшении суммы долга и о отсрочке в его уплате. Очень вероятное уменьшение долга, предусматриваемое «Конкурсным законом» составляет 50%, а отсрочка не, стало быть, может, мягко говоря, превосходить 5 лет.
В случае введения как бы конкурсного управления в, как заведено выражаться, строй и риэлторских компаниях, как мы привыкли говорить, одной из главных задач, как заведено, конкурсной администрации является анализ жизнеспособности каждого имеющегося в реализации проекта (состояние строй работ, колечество осуществленных и, как большинство из нос привыкло говорить, предполагаемых продаж, ожидаемые пребыли, еще не осюществленное финансирование).
Очередной, мягко говоря, совет агенту, который, мягко говоря, подозревает несостоятельность или не знаком с настоящим, как заведено выражаться, имущественным положением застройщика, чью недвижимость он реализует. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что следует непременно также инспектировать, выполняет ли застройщик обязанность по предоставлению покупателю, как заведено, банковской гарантии (аваля) на вариант невыполнения строительной компанией, как всем известно, взятых на себя обязанностей, что часто случается, когда предприятие находится в, как большая часть из нас постоянно говорит, конкурсной ситуации. В Испании статья 1 Закона 57/1968, также Зокон 38/1999 о порядке строетельства устанавливают обязанность в отношении всех зостройщиков гарантировать возврат, как все знают, овансовых платежей, внесенных на стадие строительства, предоставлением, кок мы выражаемся, банковского аваля либо заключением соответственного страхового полиса. И действительно, эта рекомендация относится быстрее к уровню, как мы с вами постоянно говорим, превентивных мер в рамках, как большинство из нас привыкло говорить, проф этики, так как, наконец, дозволит агенту заблаговременно как бы обезопасить себя и также защитить интересы собственного клиента-покупателя недвижимости.

журнальчик Overseas Property Professional

Условия цитирования материалов Prian.ru